澳洲房价已经失控:悉尼房屋中间价年增长率达22.9%

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2015年08月10日 17:16:54 来源: 国际金融报

  “买了再说!” 部分澳大利亚房产中介怂恿外国买家违规,试图避开联邦政府的审批流程。根据澳大利亚《外资并购法》,外国投资者在购买住宅房地产之前,必须通过外国投资审查委员会向澳大利亚财长申报。

  在加大资金和提高权限的支持下,澳大利亚税务局正在不断收紧对违法购房案的审查。未来,外资非法购房的漏洞将被逐渐填补。

  “澳大利亚的房价已经失控了。”近日,一位长期居住在悉尼的朋友在与记者聊天时抱怨。

  据澳大利亚知名房地产中介网站Domain发布的最新数据,悉尼房屋(非公寓的独立住宅,下同)中间价年增长率达22.9%,并首次突破百万澳元大关,赶超纽约和伦敦房屋中间价。同时,墨尔本房屋也正以创纪录的节奏火爆销售,中间价接近70万澳元,年增长率达10.3%。

  为了遏制澳大利亚楼市的过度火热,澳大利亚出台了更严格的投资规则。然而,部分肆无忌惮、耳目闭塞的顾问试图避开联邦政府的审批流程,鼓励外来投资者在投资悉尼火爆的房地产市场时违反法律。

  一些外来投资者得到的建议是,与其在等候外国投资审查委员会(FIRB)的同时错过被拍卖的房产,不如“现在买了以后再担心”。 而且,目前他们很大程度上能侥幸逃脱处罚。

  中投顾问房地产行业研究员韩长吉在接受《国际金融报》记者采访时指出,这样的事情充分暴露出澳大利亚政府监管不善,绝大部分违规者并未得到相应处罚。

  “很多买家现在的思维就是,澳大利亚房价涨得很快,很赚钱,如果不赶紧买下,就买不上了。”澳大利亚一家房地产公司的法律顾问陈宇峰告诉《国际金融报》记者,“利益驱动之下,不是特别了解澳大利亚楼市政策的买家们,自然就被一些‘聪明’的房产顾问带到违规的道路上。”

  市场火热

  正如陈宇峰说的那样,违规事件的背后,澳大利亚楼市火爆是主要动因。那么,如今的澳大利亚楼市究竟有多火?

  8月3日,澳大利亚房地产数据分析公司CoreLogic RP Data公布了最新的《房屋价值指数》,澳大利亚7月主要城市房价6月上扬2.8%,过去1年大涨11.1%。

  数据显示,7月,悉尼房价增幅创下近13年以来最高,较去年同期飙升18.4%。与此同时,墨尔本的涨势也相当强劲,7月房价同比涨幅高于11%。在悉尼和墨尔本的房价支撑下,澳大利亚整体房地产市值首度冲上6万亿澳元。

  同时,大规模房产投资仍在涌入澳大利亚。其中,中国投资者占很大的比重。最新数据显示,2014年,中国对澳大利亚的商业和开发投资总额超过40亿澳元,同时超过中国在过去5年对国内房地产市场投资的总和。

  近日,据《悉尼先驱晨报》报道,继中国投资有限责任公司(CIC)购入9栋高价办公楼后,中国已成为澳大利亚商业地产最大的海外投资者,投资额超过50亿澳元。

  房地产服务公司高力国际相关负责人Nerida Conisbee说,澳大利亚CBD的房产越来越集中在较少买家手上。在2009年排在最前的十大集团拥有29%的澳大利亚商业房产,但到2014年,该数据为35%。

  房地产咨询公司莱坊的研究与咨询负责人Matt Whitby称,随着中国投资增多,澳大利亚的商业租赁市场也相当活跃,布里斯班、悉尼和墨尔本的办公楼租赁市场都因来自中国的投资而变得更加炙手可热。

  至于背后的因素,当地专家认为,与中澳自贸协定有关。陈宇峰指出,中澳自贸协定将对澳大利亚商业租户市场产生十分积极的影响,同时中澳两国的投资量将持续上升。随着中国逐步放宽对外投资限制,加上澳大利亚规定83万澳元以下的私人投资将不需要再递交外国投资审查委员会审查,相关机构预计中国对澳大利亚住宅市场的投资规模将不断扩大。

  “这就像是一个循环,越多的资金进入澳大利亚,澳大利亚的房价上升速度越快。而很多人看中澳大利亚房价的增幅,纷纷进入当地的楼市,房产和土地是有限的,粥少僧多的情况下,房价被继续抬高并不让人意外。”一位不愿透露姓名的业内人士对《国际金融报》记者直言。

  违规频现

  由于澳大利亚房价的不断飙升,专业人士纷纷发出警告。

  近日,诺贝尔经济学奖得主弗农·史密斯警告称,悉尼和墨尔本房地产市场的种种迹象均已发出房价泡沫的危险信号。

  史密斯提醒,澳大利亚必须吸取美国次级房贷危机的教训。2007年,美国发生次贷危机,房地产崩盘,最终引发全球金融危机。虽然和美国不一样的是,澳大利亚监管机构不允许陷入还款危机的借款人简单地把房产丢给银行,但一旦泡沫破裂,那些房产投资者将处于水深火热之中。目前的投资者都盘算着转售房屋赚取差价,但一些人可能不会如愿。

  “当房价涨到一定程度就会出现投机现象,这是资本主义经济的常见现象。”史密斯认为,澳大利亚应该加强地方监管,减少不良信贷,避免让银行陷入危机。

  事实上,澳大利亚政府也为此出台了更严格的投资规则。几个月前,澳大利亚联邦政府宣布新措施,加大了外国人进入当地房地产市场的难度,但根据澳洲国民银行(NAB)的报告,海外投资者的购房行为并没有停止。

  NAB最新的住宅报告显示,第二季度,海外投资者对新房的总需求从16.1%下降至12.8%。但是,海外投资者购买现房的比例已经从7.5%上升至8.6%。

  当地媒体报道指出,为了吸引更多的买家,一些别有用心的顾问试图避开联邦政府的审批流程,他们鼓励外来投资者在加入悉尼火爆的房地产市场时违反法律。

  据《澳大利亚商业评论》报道,在澳大利亚现行的国外投资管理条例下,外国投资者一般不被允许购买现有的住宅型房地产(二手房)。根据澳大利亚《外资并购法》,外国投资者在购买住宅房地产之前,必须通过外国投资审查委员会向澳大利亚财长申报。

  “违规并不是毫无风险。”韩长吉告诉记者,违规被发现后,买家将会面临最高达12.75万澳元的罚金或最高入狱3年的刑事处罚。在知情情况下鼓励买家违规的中介将会面临民事和刑事处罚,以及4.5万澳元的个人罚金和22.5万澳元的企业罚金。

  不过,新法规仍然有宽限期,已经非法购置房产的外国投资者如果在11月30日前主动报案,将不会遭到刑事诉讼,并有1年时间转让涉嫌非法交易的房产,否则将由澳财政部规定一个更短的时限。

  然而,重罚之下,为何还有外来买家选择违规买房?

  韩长吉认为,那些买家们之所以选择违规,一方面是因为澳大利亚投资的巨大吸引力,“首先是拥有土地的永久产权和继承权,无遗产税、房产税;其次,首付低,租金回报率高;最后,澳大利亚环境优美、食品安全、教育体系完善。”

  “其中,也有无良中介怂恿投资者违法购房的因素。与此同时,澳大利亚政府也存在监管不善的责任,因为绝大部分违规者并未得到相应处罚。而且有些外来投资者并不了解外来投资框架,投资人不熟知自己的义务,因此被人蒙骗而违规也有可能。”韩长吉指出。

  紧急降温

  据了解,由于担忧外国投资者违法购房助涨悉尼与墨尔本等主要城市的房地产市场泡沫,近来澳大利亚在收紧外国投资上动作频频。今年早些时候,澳大利亚政府宣布将对所有外国购房申请征收费用,起征门槛为对100万澳元及以下的住房征收5000澳元的申请费;超过100万澳元的房产,每多100万澳元需额外缴纳1万澳元申请费。3月初,澳大利亚政府规定,将外国投资者购买澳大利亚农业用地需要得到外国投资审查委员会审批的门槛从2.52亿澳元降至1500万澳元。

  而针对违规行为,澳政府也早已有所行动。根据澳大利亚财长乔·霍基办公室此前公布的一项声明,澳大利亚外国投资审查委员会(FIRB)正在对195起外资购房案进行调查,其中有24起为主动申报,另有40起为群众举报利用空壳公司和非法租赁协议购买房产以隐藏其外资所有权身份的案例,其余案例由澳大利亚税务局(ATO)审计查出。

  外来买家违规的消息传出后,新州房地产研究所(由悉尼顶尖地产中介组成的国际分部)已呼吁政府修改规则来识别拍卖中的外来投资者。他们还希望政府提供FIRB审批及购买方面的精确数字,并确保外来投资者及其专业的协助者了解FIRB的政策。

  根据 FIRB最新的年度报告,澳大利亚住宅地产方面被提出的外来投资额在2013-2014年度翻番到了347亿元,当中超过130亿元位于新州。

  另外,为了防止投资过热,澳大利亚国民银行(NAB)进一步规范了当地楼市的借贷行为。据澳联社报道,7月27日,NAB宣布将提高只付息房产贷款的可变利率和信贷门槛29个基点。据悉,澳大利亚房产投资贷款的增长和支付息房产贷款分别为34%和44%,后者是投资者的主要选择。

  与此同时,自7月起,外国投资者在维多利亚州买房要缴纳3%的印花税。

  对于这些政策是否能有效遏制澳大利亚楼市投资过热,陈宇峰认为,澳大利亚的房地产市场已经非常成熟,依靠政策提高投资门槛确实是能够让投资暂时冷静下来,但这只是暂时的。

  据澳联社报道,房屋贷款经纪“房贷选择”的调查表明,尽管借贷商陆续颁布收紧借贷政策和上调利率的措施,但54%的潜在投资者还是会按自己的计划投资澳大利亚。

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